아파트 대신 지분을 쌓는다...스마트폰으로 사 모으는 새 벽돌

도심 아파트 재개발 공사장의 타워크레인 아래 쌓인 붉은 벽돌더미를 등지고 지하철 승강장에 선 청년은 스마트폰 화면을 켠다. 화면 속 해외 주식 주문 창에서는 미국 대표 지수를 추종하는 상장지수펀드가 0.1주 단위로 체결된다. 지난 수십 년 동안 중산층의 자산 형성을 상징하던 주택 대신 손안의 화면 속 분할된 지분이 새로운 자산으로 자리 잡고 있다.

경제 주체 간에 돈이 오간 흐름을 집계하는 국가 통계인 자금순환에서 가계 자산의 중심축이 주식으로 이동한 흐름이 확인됐다. 미국 가계가 보유한 주식 자산이 74조달러로 주거용 부동산을 24조달러 이상 앞지르고 있다. 한국 가계도 한 분기 만에 100조원이 넘는 돈을 주식과 펀드로 투입하며 예금을 39조원 줄였다. 오랜 세월 가계의 자산을 지탱하던 실물 부동산의 시대가 저물고 주식의 시대가 열리고 있다.

제2차 세계대전 이후 선진국과 전후 한국을 지탱한 중산층 형성의 공식은 단순했다. 도심 외곽이나 신도시에 지은 내 집을 마련하고 30년에 걸친 장기 주택담보대출을 매달 성실하게 갚아나가는 경로였다. 주택은 단순한 거처를 넘어 매달 원리금을 강제로 저축하게 만드는 수단이었다. 도시화와 인구 증가에 힘입어 자산 가치가 상승하는 가장 확실한 차입 투자 수단이기도 했다.

정부의 금융 정책과 조세 제도 역시 모기지 이자 소득공제와 공공 보증을 통해 국민을 주택 소유자로 만드는 단 하나의 목표를 향해 설계됐다. 집을 소유한 사람만이 계층 상승을 이룰 수 있다는 믿음은 지난 세기 자본주의가 평범한 노동자에게 제시한 가장 확고한 제도적 약속이었다.

그러나 이 약속은 최근 10여 년 사이 근본적인 균열을 냈다. 대도시의 주택 가격은 가계의 연간 가처분소득이 감당할 수 있는 한계를 넘어섰다. 고금리와 강화된 대출 규제는 평범한 노동자의 진입 통로를 차단했다. 주택은 최소 수억 원의 종잣돈과 감당하기 힘든 부채를 한 번에 짊어져야만 매수할 수 있는 거대한 덩어리가 됐다.

통계청의 가계금융복지조사에 따르면 한국 가계의 평균 자산 5억6,678만원 가운데 실물자산 비중은 여전히 75%를 웃돈다. 반면 청년층 하위 20%의 순자산은 844만원에 머물러 상위 20%와의 자산 격차가 78배로 벌어졌다. 소득을 저축해 아파트 한 채를 통째로 매수할 수 있는 기회는 부모의 자산을 물려받은 소수로 좁혀졌다.

진입 장벽이 높아진 부동산 시장의 반대편에서 자본시장은 정반대의 진화를 거듭했다. 자금순환표는 자산과 돈의 흐름을 기록하는 국가 통계표다. 미국 중앙은행인 연방준비제도이사회는 2026년 2분기 자금순환표를 발표했다. 미국 가계와 비영리단체가 보유한 직접·간접 주식 자산은 74조달러에 달했다. 2분기 미국 가계의 거주용 주택 자산 총액은 49조8,000억달러였다. 주식 자산이 주택보다 24조2,000억달러 더 많았다.

2000년대 중반 주택 거품기까지만 해도 가계 자산의 1위는 주거용 부동산이었다. 이제 자본시장의 주식에 완전히 주도권을 내어주었다. 글로벌 기술 대기업들의 강력한 현금 창출력과 미국 자본시장의 확장이 맞물렸다. 가계의 순자산을 불리는 핵심 동력이 부동산에서 증시로 바뀌었다.

이 거대한 자금 이동을 뒷받침한 동력은 기술의 진보와 제도의 정비였다. 존 보글이 1975년 뱅가드를 설립하며 인덱스 펀드를 개척했다. 500개 우량 기업의 성장을 최저 수준의 수수료로 담아내는 패시브 투자의 시대가 열렸다. 주식 거래 수수료의 무료화와 소수점 단위 분할 매수 기술이 결합했다. 주식 투자의 문턱은 1달러 수준으로 낮아졌다.

수억 원의 대출을 일으켜 견본주택 앞에 줄을 서지 않아도 된다. 스마트폰 증권 앱에서 매달 1만원씩 세계 최고 기업들의 지분을 사 모을 수 있게 됐다. 401(k)와 같은 퇴직연금 자동 적립 제도는 월급날마다 노동자의 소득을 글로벌 우량 주식으로 공급하는 거대한 자동 투자 체계로 자리 잡았다.

부동산 선호가 유독 강했던 한국에서도 동일한 구조적 전환이 진행되고 있다. 지분증권은 주식처럼 기업 지분을 나타내는 증권이다. 한국은행은 2026년 2분기 자금순환 잠정 통계를 발표했다. 가계 및 비영리단체의 지분증권과 투자펀드 운용 규모는 101조6,000억원을 기록했다. 운용액은 가계가 금융상품을 사들이며 새로 투입한 순자금이다. 지분증권 운용액은 1분기의 61조4,000억원에서 한 분기 만에 40조원 넘게 불어나며 사상 최대치를 경신했다.

은행 예금 취급기관의 가계 저축성 예금은 39조원 줄어들었다. 반면 주식 매수를 위해 증권사에 맡긴 자금은 20조원 늘어났다. 예금 감소분의 51%에 이르는 규모다. 수십 년간 안전자산의 대명사였던 은행 정기예금과 아파트 청약 통장에서 돈이 빠져나왔다. 이 자금이 자본시장의 주식과 상장지수펀드로 유입됐다.

이러한 흐름은 자본시장의 제도 개선과 결합하며 속도를 더하고 있다. 2024년 10월 말 도입된 퇴직연금 실물이전 제도는 가입자가 보유 상품을 해지하지 않고도 금융사를 바꿀 수 있는 통로를 열어주었다. 금융감독원에 따르면 제도 시행 20개월 만에 누적 이전액은 15조8,699억원에 달했다. 이 가운데 은행에서 증권사로 이동한 자금만 5조2,225억원으로 전체의 33%를 차지했다.

확정기여형(DC)은 근로자가 적립금을 직접 운용하고 개인형퇴직연금(IRP)은 개인이 퇴직금을 모아 스스로 관리한다. 이 두 연금의 자금이 원리금 보장형 예금에서 벗어나 글로벌 주식형 상장지수펀드로 빠르게 옮겨가고 있다. 한국예탁결제원이 집계한 국내 투자자의 미국 주식 보관 잔액은 2,000억달러를 돌파했다. 최근 두 달간 미국 주식 순매수액만 70억3,900만달러에 달해 국내 유가증권시장 순매수 규모를 넘어섰다. 청년층에게 자산 증식의 기본 단위는 국내 아파트를 벗어나 미국 나스닥과 S&P 500의 주식으로 옮겨갔다.