남화토건 시총 526억, 보유한 무안CC·광주방송 지분 장부값 767억보다 적어

광주의 건설회사 남화토건의 장부에는 골프장과 방송사 주식이 767억원어치 올라 있다. 그런데 4일 시가총액은 526억원으로 이 주식의 장부금액에도 못 미친다. 6월 말 자산 2,006억원 가운데 부채는 227억원이고, 차입금이 없어 이자 비용도 사실상 나가지 않는다. 자본 1,778억원 가운데 지배주주 몫 1,716억원을 기준으로 한 주가순자산비율(PBR)은 0.31배다.

1959년 8월 설립된 남화토건은 올해 시공능력평가에서 전국 127위에 오른 중견 종합건설사다. 지금 매출의 4분의 3은 건축 공사에서 나온다. 올해 상반기 자회사를 뺀 남화토건 매출 가운데 34%는 한국건강관리협회, 18%는 림괄지역주택조합, 16%는 케어홈프리미오권선1·2호, 12%는 국군재정관리단이 발주한 공사에서 나왔다. 회사는 관급과 민간, 미군 공사로 매출을 내지만 가장 주된 매출처는 민간 발주자라고 밝힌다. 최대 매출처였던 한국건강관리협회 공사는 4월에 끝나 잔고에서 빠졌다. 하반기부터는 6월 말 수주잔고 830억원이 매출을 받치는데, 지난해 매출 727억원을 조금 웃도는 규모다.

회사는 1979년 1월 광주·전남 지역 1호 주한미군 군납업체로 등록한 뒤 미국 극동공병단(FED)과 주한미군(CCK)이 발주하는 공사 수주에 주력해 왔다고 소개한다. 사업보고서에는 아파트와 민간투자, 프로젝트파이낸싱(PF) 사업처럼 위험이 큰 사업을 무리하게 늘리기보다 관급공사 위주로 회사를 운영한다는 방향도 적었다. 하지만 회사는 금남로오피스텔 등 공사 현장의 채무인수약정과 중도금대출 지급보증 때문에 PF 대출 상환금 등을 대신 갚았다. 6월 말 남아 있는 대위변제 채권은 588억원이고, 회사는 이 가운데 243억원은 돌려받기 어렵다고 보고 손실충당금을 쌓았다.

장부에 767억원으로 적힌 관계사 지분은 골프장과 방송사다. 남화산업은 1990년 설립돼 54홀 대중골프장 무안CC를 운영하며 2018년 11월 코스닥에 상장했다. 남화토건은 1996년 유상증자에 참여해 남화산업의 최대주주가 됐고, 지금은 자회사 남화개발 몫을 합쳐 36.43%를 갖고 있다. 2024년 5월 최상준 명예회장의 증여로 남화토건 최대주주가 된 최재훈 회장은 1990년부터 올해 3월까지 남화산업 대표이사를 지냈다. 남화토건은 KCTV광주방송 지분도 41.75% 갖고 있다. 두 회사 모두 남화토건이 지분율만큼 실적을 나눠 반영하는 관계기업이며, 6월 말 장부금액은 남화산업 654억원, KCTV광주방송 113억원이다.

시장은 이 지분을 장부만큼 평가하지 않는다. 11월 4일 남화산업 종가 2,770원으로 따지면 남화토건과 남화개발이 가진 남화산업 750만주의 시장가치는 208억원으로, 장부금액 654억원의 3분의 1에도 못 미친다. 같은 날 남화산업 시가총액 570억원은 남화산업 자본 1,882억원의 0.3배다. 골프장 회사 주식부터 순자산을 크게 밑도는 값에 거래되는 만큼, 남화토건 장부에 적힌 지분 가치도 시장에서 그대로 인정받지 못한다. 반기보고서는 6월 30일 이 지분의 시장가치를 409억원으로 적었다. 6월 중순 3,400~3,500원대이던 남화산업 주가가 하순에 급등해, 발행주식의 절반 가까운 1,013만주가 거래된 6월 30일의 종가 5,450원으로 계산한 값이다. 급등 중의 시세로 따져도 장부금액보다 246억원 적었고, 남화산업 주가는 7월 하순 3,000원 안팎으로 돌아왔다.

남화산업 지분 시장가치 208억원에 6월 말 장부의 KCTV광주방송 지분 113억원, 투자부동산 공정가치 190억원, 현금·금융자산 217억원을 더하면 727억원이다. 여기서 부채 227억원과 비지배지분 63억원을 빼면 남화토건 주주에게 남는 자산은 438억원이다. 4일 시가총액 526억원은 이보다 88억원 많을 뿐이다. 한 해 매출 700억원 안팎을 올리는 건설 본업과 588억원의 PF 대위변제 채권 등 나머지 자산을 시장이 88억원 남짓으로 쳐주는 셈이다.

장부상 자산이 이처럼 많은데도 주가가 순자산의 3분의 1에 못 미치는 데는 본업이 남기는 이익이 적다는 사정도 있다. 연간 매출은 2008년 1,776억원으로 정점을 찍은 뒤 등락하며 줄었다. 2019년 537억원에서 2021년 1,091억원으로 늘기도 했지만 2023~2025년에는 567억~727억원을 오갔다. 2024년에는 매출 567억원에 20억원의 영업손실을 냈고, 2025년에는 매출 727억원에 영업이익 38억원을 냈다. 다만 2024년 영업손실에는 공사대금 채권에 쌓은 대손상각비 26억원이, 지난해 영업이익에는 매출채권 충당금 환입 12억원이 들어 있다. 두 해 영업손익 차이 58억원 가운데 38억원은 대손 회계에서 나온 셈이고, 지난해 영업이익의 4분의 3에 가까운 28억원은 4분기에 몰렸다. 상반기끼리 비교하면 매출은 지난해 292억원에서 올해 362억원으로 24% 늘었고, 영업이익은 2억원에서 4억 3,500만원으로 늘어 영업이익률이 0.7%에서 1.2%로 올랐다. 나아졌다고는 해도 공사 매출 100원에 1원 남짓을 남기는 수준이다. 회사도 사업보고서에서 건설업계의 높은 자재·인력 비용을 수주가 늘어도 이익을 깎을 위험 요인으로 꼽았다.