동원개발, 상반기 흑자에도 영업현금은 순유출, 관계사 대여금은 증가

동원개발은 올해 상반기에 순이익 120억원을 냈지만 영업활동에서는 현금 226억원이 순유출됐다. 6월 말 연결 자본총계가 1조590억원인 건설사에서도 흑자와 현금 사정은 다르게 움직였다. 이 차이를 이해하려면 아파트를 짓고 분양하는 사업과, 그 사업에 투입한 자금이 돌아오는 관계를 함께 봐야 한다.

1975년 창업한 동원개발은 부산·경남에서 주택을 공급하며 성장했다. 2000년대에는 용인 죽전, 2010년대에는 하남 미사와 동탄 등 수도권에서도 주택사업을 진행했다. "동원로얄듀크"에 이어 초고층 주거공간 브랜드 "비스타동원"을 선보였고, 2026년 반기보고서 기준 누적 공급 실적은 전국 8만6,000여 가구에 달한다. 올해 시공능력평가 순위는 전국 37위다.

현재 동원개발의 주택사업에는 직접 분양하는 사업과 시행사나 조합이 발주한 아파트를 짓는 도급사업이 공존한다. 평택 브레인시티 비스타동원은 관계 시행사 월드컵이 발주하고 동원개발이 시공을 맡았다. 울산 무거 비스타동원의 발주자는 세명종합개발이며 부산에서는 광안지역주택조합과 대연맨션 재건축조합 등의 공사를 맡고 있다. 동원개발 브랜드를 단 아파트 가운데도 다른 사업 주체의 주문을 받아 짓는 주택이 포함돼 있다.

최근에는 매출 규모가 줄어들었다. 연결 매출은 2023년 7,366억원에서 2025년 3,873억원으로 2년 동안 47% 줄었다. 올해 상반기 매출도 1,443억원에 그쳐 지난해 상반기보다 26.5% 감소했다.

이 과정에서 자체분양 매출 비중이 크게 낮아졌다. 2023년 전체 매출의 38.1%, 2024년 30.9%였던 자체분양 비중은 2025년 0.26%까지 떨어졌다. 올해 상반기에는 직접 분양해 얻은 분양수익이 42억원으로 전년 상반기보다 늘면서 비중도 2.9%로 높아졌지만 여전히 매출 대부분은 도급공사에서 나왔다. 상반기 도급공사로 올린 공사수익은 1,394억원으로 전체의 96.6%에 달했다.

도급 중심의 매출 구조에서도 토지에 투자한 자금은 상당하다. 6월 말 연결 유동자산 1조3,923억원 가운데 재고자산은 6,462억원이며, 그중 약 91%인 5,879억원이 용지다. 용지 일부를 담보로 받은 토지구입대출도 1,200억원 남아 있다. 자체분양 매출이 작아진 현재에도 토지를 보유하고 그 취득에 사용한 차입금을 관리하는 일이 이어지고 있다.

관계 시행사와의 거래는 공사를 수주하는 데 그치지 않는다. 평택 브레인시티 공사를 발주한 월드컵에서 동원개발이 올린 상반기 공사수익은 311억원에 이른다. 동시에 동원개발은 월드컵에 자금을 빌려줬으며 6월 말 대여금 잔액은 608억원이었다. 한 사업 상대방과 공사대금을 받는 관계와 대여금을 회수하는 관계가 겹쳐 있다.